10 aktier do heavy lifting

separera branscher med stukturella problem

diversifiera branscher, länder,valutor (går det köpa samsung? ) korea-kund

Skattefråga? ISK. KF, depå?

Core + utbyggnad…

Rebalanering aldrig eller mycket sällan

Kursfall 25% eller mer= KÖP

There are several characteristics that define the best dividend stocks out there. First some of the best dividend stocks have solid competitive advantages, and as a result competitors are having a difficult time replicating the company’s products and business model. Wal-Mart (NYSE: WMT) operates so many stores that they are able to deliver the lowest prices for consumers basically due to their sheer scale and constant investment in technology in order to improve processes.

Second, most of the greatest dividend stocks have strong brands, for which consumers are willing to pay a premium. After all, when consumers purchase toothpaste, they want to buy the brand they are familiar with, since teeth are important to most people. As a result someone who cares about their teeth would likely keep purchasing Colgate-Palmolive (NYSE: CL) products.

Companies which have wide moats and strong brands essentially have great competitive advantages. If these products or services are durable and leave consumers hooked on them, then this only adds to the competitive advantage of such companies. McDonald’s (NYSE: MCD) creates a long lasting impression on little kids with their Happy Meals, the toys and the atmosphere. They are cultivating their future customers today, knowing these customers will keep coming for decades and bringing revenue in the process. People rarely change their tastes, which is why someone who likes McDonald’s burgers would probably keep spending their money at the golden arches.

The companies with the above characteristics are able to not only have a stable market for their products or services, but also a loyal fan base which is willing to pay the right price for the right product or service. As a result, some of the best dividends paying companies are able to pass on price increases to the consumer, which ensures that they maintain their profitability. As a result inflation is not a major obstacle to such conglomerates. This also helps these companies generate a rising stream of earnings, which fuels future dividend growth.

It is important however to avoid overpaying for dividend stocks, as this could lead to subpar performance for the first few years of the long term investment. This could cause the investor to doubt their investing skills, and would increase the likelihood that they would sell at an unfortunate time. Sometimes what separates the winners from the rest of the pack in the world of dividend investing is the psychological factor.

The following six stocks which investors could hold forever,

Exxon

Chevron

Pepsico

Coca Cola

McDonalds

Nestle

Procter & Gamble

Colgate Palmolive

Johnson & Johnson

General Electric

Google

Samsung (Xetra SSUN)

Tesco

Unilever

Kraft Foods

Mondelez International

Novartis

Roche

Berkshire Hathaway

Statoil (?)

Royal Dutch Shell

BP

Karstadt (kolla andra från Schäfer Bodo)

Monsanto (?)

Petrobras

CPFL Energia (CPL Ticker= CPFL Energia S.A. ADS) kolla på:

http://finance.yahoo.com/news/rare-opportunity-own-one-top-193000304.html

3M

Phillip Morris

Mastercard (kontantlösa samhället)

Walgreen Co (WAG) world’s largest drug store chain with 11,000 retail stores worldwide, kolla mer på:

http://onlinetradersforum.com/showthread.php/654185-5-Dividend-Stocks-You-Can-Hold-Forever

Pfizer

Merck

BMW (andra tyska bolag?)

Walmart

Realty Invest (O) passar egentligen bäst i utdelningsportfölj

Hyundai (Xetra HYU)

Carlsberg

HM

Kinnevik, investmentbolagen

Avanza

Nordnet

Sherwin-Williams

My stock to hold for a lifetime is Sherwin-Williams (NYSE:SHW), hands down. The nation’s largest producer of paints and coatings is a great long-term play because it resists market shocks like a champion.

The housing bust, for one, barely fazed it compared to competitors. From the start of 2007 to the beginning of 2009, SHW gave up 12% while PPG Industries (NYSE:PPG) dropped almost 40% and DuPont (NYSE:DD) plunged almost 50%.

One reason that shareholders are so loyal? Sherwin-Williams takes care of them through a reliable and juicy dividend (the sixth highest in its industry) and hefty stock buybacks. The company has hiked up its dividend by 160% over the past 10 years and shows no sign of stopping this trend.

Plus, now is a great time to buy SHW between its recent buyout of Comex Group and rising demand. Analysts also forecast nearly 20% earnings growth next year, while the rest of the General Building Materials sector is headed towards a 1.1% drop in earnings.

That kind of consistent outperformance is one of many reasons why I’d hold SHW for the long haul.

Brookfield Asset Management

Brookfield Asset Management (BAM) invests in real estate, but you’d hardly know it, given the performance of the stock, which is up 25% over the past 12 months.

That’s a testament to the savvy of its management team, which owns some of the choicest real estate assets in the world’s leading cities. The Toronto company is also invested in infrastructure and power assets, meaning this is a defensive stock par excellence.

Brookfield Infrastructure BIP (amerikansk Samma?) kolla på

http://www.globaldividends.com/newsletter.asp?d=5274

No. Standard Oil made Rockefeller the richest man in history because the company held a monopoly in its market… while also paying a fat dividend on the shares he held.

And now, I’ve found an investment — Brookfield Infrastructure (NYSE: BIP) — that lets you own stakes in dozens of infrastructure monopolies across the entire world. And in addition to capital gains, it pays investors a 5.4% dividend each year to own it.

In total, about 80% of the partnership’s revenues are under contracts or are regulated. Meanwhile, those practically guaranteed revenues are coming from one of the most compelling portfolios I’ve ever seen.

The partnership has a stake in electric grids in Chile. It holds railroads in Australia… ports all over Europe… coal facilities in Australia… toll roads in South America… and timberland in the United States and Canada. These are assets that no one can compete with. A competitor isn’t going to build another electric grid or a new port.

I can only think of one, maybe two, other places where you can invest in a stable group of monopolistic holdings this broad from all over the planet.

But any “Rockefeller” idea would be incomplete if it ignored dividends. After all, it was Rockefeller who once quipped, “Do you know the only thing that gives me pleasure? It’s to see my dividends coming in.”

Right now BIP pays $0.35 per unit each quarter. That’s a 27% increase over just the past 10 months and gives the units a yield of 5.4%.

But I think that yield is going to rise. Not only does Brookfield explicitly state its aim is to raise its distributions 3-7% a year, but it also aims to return 60-70% of its income to investors in the form of dividends. And in the most recent quarter, Brookfield paid just 50%. I’m predicting the company will raise its distributions in the coming months to reach its target payout ratio.

It’s pretty obvious to see that I like BIP, but I will admit — I am biased. Brookfield Infrastructure is one of my “10 Best Stocks to Hold Forever,” and I also hold shares in my $100,000 real-money portfolio for Top 10 Stocks.

That’s not to say there isn’t any risk of owning BIP. In the market sell-off it fell too, although not as much as the broader market… and it rebounded quickly. But if you’re looking for a long-term holding that pays a solid dividend, I think Brookfield Infrastructure is worth further research.

Not really, there are several decent ETFs that are widely diversified (more than 260 stocks, as teased) in emerging markets stocks, including the granddaddy for the sector, the MSCI Emerging Markets index ETF from iShares (EEM). But a commenter on the first article suggested the WisdomTree Emerging Markets Equity Income Fund (DEM) as the match and I like that one a lot better than the index, so we’ll go with that — DEM, like most of the WisdomTree funds, is fundamentally weighted … meaning that they weight the percentage of the investment in each stock by the valuation and/or the dividend yield of that stock, not just by the size (as with the S&P 500 or most market cap-weighted indexes, including EEM).

Market cap weighting means you put the vast majority of your holdings into huge companies that everyone knows about — which isn’t necessarily terrible, but there’s been a lot of research to support fundamental indexing/weighting instead. So while EEM’s largest holdings are Samsung, Gazprom, Petrobras, China Mobile, Vale — stocks we all probably have heard of, DEM’s top ten includes some cheaper “value” and income picks like Taiwan Semiconductor, Banco do Brasil, Malayan Banking Bhd, Chunghwa Telecom, Kumba Iron Ore and the like. And it carries a current dividend yield of almost 4%, versus about 2% for EEM and has outperformed EEM by a bit for most of its existence (though, to be fair, that’s a very short measuring stick). The two funds have almost identical expense ratios, by the way (around 0.65%) and pretty wide diversification across the top 10 or 15 “emerging” countries, though DEM has far more allocated to Taiwan and Malaysia right now and almost ignores mainland China, which is the largest allocation for EEM.

Fondsparande – en bas (global, Sverige, tillväxt)

Var handlar ni fonder? Mäklare/plattformar? Aza, Nordnet, Skandiabanken, Brummer för brummrefonder, Bank för utländksa fonder (för att undvika valutaväxlingavgift) + 0,25%

Var inhämtar ni information om fonder?

Vi gillar oberoende. Särklass bäst Morningstar. HedgeNordic. Sundafinanser.

Avanzas sajt Placera.

Skattefråga ISk , Kf depå?

Bästa indexfonder, hur handlar jag i dem? Avanza Zero, ETF Brummer State street Vanguard utländska aktör (valutarisk)

Växlingsfråga 0,25%, valutaväxling

Hur utvärderar ni fonder? Strikt matematiskt. Kvalitativa inslag finns (hur länge, antal förvaltare, hur klarat krävande perioder (hedgefonder 2008-2009 nettoresultat) tex Ingen kickback eller ersättningar från något av de fondbolag vi täcker. Det faktum att vi inte erhåller några ersättningar gör att vi kan erbjuda helt oberoende analyser. I de allra flesta fall äger vi de fonder vi rekommenderar, vi lever som vi lär.

Är det bra att ligga i en kort räntefond

Kl. 09:28, 20 sep 2013

Fråga redaktionen Hej! Jag har en fondförsäkring hos Swedbank, där jag har största andelen i Robur Penningmarknadsfond. Är det bra eller dåligt nu när räntorna stiger? Daniel

Fråga redaktionen av Jesper Strandberg

REDAKTIONEN SVARAR: Hej Daniel. Har du kort tid kvar tills du ska använda pengarna kan det vara bra att dra ned på risken så som du har gjort. Robur Penningmarknadsfond är en kort räntefond som inte drabbas så hårt av att räntorna stiger. De korta löptiderna i fondens innehav gör att fonden ganska snabbt placerar om i korta räntebärande värdepapper som ger högre ränta.

Kan fondmäklaren lura mig?

Kl. 09:26, 20 sep 2013

Fråga redaktionen Antag att kursen för en fond är fallande. Jag lämnar säljorder. Är det, teoretiskt, möjligt att fondmäklaren kan göra två försäljningar, en intern till en bättre kurs, en till mig när kursen sjunkit ytterligare? Att det alltså blir en mellanskillnad som stannar hos mäklaren? Björn

Fråga redaktionen av Jesper Strandberg

REDAKTIONEN SVARAR: Tack för en intressant fråga, Björn. Svaret är nej, fondmäklaren kan inte lura dig. Det är fondbolagen som fastställer fondernas nav-kurser (vilket kan sägas motsvara substansvärdet per andel), vilka är de kurser som vi köper och säljer fondandelar till.

Du kan enkelt kontrollera att din fondmäklare inte försöker skära emellan genom att titta på din avräkningsnota. Där ska de stå till vilken kurs du köper eller säljer till. Sedan kan du jämföra den med fondens officiella nav-kurs för den aktuella dagen.

Däremot kan Din mäklare ta ut en onödigt dyr växlingsavgift om den fond du köper handlas i en annan valuta. Här gäller det att vara noggrann. 0,25 nätmäklare. Växlingsavgift bakas i vissa fall in i priset, vilket gör det mycket svårt för Dig som kund att få en rättvisande bild av den verkliga kostnaden.

Hårdvara software analysprogram TA fundamenta

Mäklare-Banker

Rådgivning

Fonder aktier

Tidsåtgång

företag privat

1-2 år: Välj sparkonto med 2-3% ränta, med insättningsgaranti. Efter 10 år har du 93 000 kr på kontot.

2-3 år: Välj globalfond med i snitt 5-6% avkastning. Välj några billiga och spara dem på ISK-konto så får du lägre skatt och mer i handen. Efter 10 år har du 108 000 kr på kontot.

3-5 år: Välj breda tillväxtfonder eller Sverigefonder. Här kan du vänta dig 7-8%. Även här ska du välja att spara dem på ett ISK-konto för att få låg skatt. Efter 10 år har du 120 000 kr på kontot.

5+ år: Skaffa dig en bas med de breda fonderna ovan. Och sedan kan du alltid lägga mindre pengar på aktier eller chansfonder. Sådana du tror på: Allt för att odla ditt intresse och håller dig lite mer engagerad. Detta är inget måste, men något för den intresserade. Vill du få lite tankar kring aktier så sök på Folkportfölj här i bloggen, där skriver jag några tankar.

Chansfonder finns också. De kan vara Tillväxtfonder småbolag, Tillväxtfonder frontier, Indonesien, Afrikafonder med mycket Nigeria, Mellanösternfonder med fokus på Turkiet eller varför inte Pakistan. Skillnaden är däremot viktig: Länderfonder har svajjiga kurser. Eftersom utländskt kapital strömmar dit och därifrån är de mer snabbfotade än närmast allt annat på fondhimlen. Så lägg bara småpengar i smala fonder.

Konsekvent

Inga känslor

Om du redan är en skicklig marknadsaktör på kort sikt gäller detta naturligtvis inte dig. Men för dig med begränsad erfarenhet av aktiv handel på de finansiella marknaderna, eller för dig som har begränsat med tid att sköta dina aktieplaceringar är sköldpaddans långsiktiga, strävsamma och envisa metodik svårslagen.

Hur går det då till i praktiken? Sanningen är den att det finns en mängd olika tillvägagångssätt, och att det beror lite på hur mycket tid och intresse du har för att sköta dina finansiella tillgångar och placeringar. För den med lite tid kan en långsiktig placeringsstrategi i fonder eller investmentbolag vara att föredra. För den med mer tid och ett genuint intresse av de finansiella marknaderna kan en portfölj av enskilda aktier vara ett bra alternativ. Oavsett vilken väg man väljer finns det en mängd saker att ta ställning till. Låt oss först titta lite närmare på de huvudsakliga placeringsalternativ som finns tillgängliga för den långsiktiga spararen, och vad som är viktigt att tänka på avseende dessa.

Indexfonder. Indexfonder är ett utomordentligt effektivt sätt att exponera sig mot börsen. Se till att välja indexfonder med mycket låga avgifter, bra utbud som handlas på lättåtkomliga plattformar (exempel är Vanguard och State Street). Fördelarna med indexfonder är många. De erbjuder fullgod diversifiering, möjliggör ofta bra möjligheter till tillgångsallokering mellan olika tillgångsslag , och du slipper onödiga avgifter som tenderar att ha en förödande effekt på dina sparpengar på lång sikt.

Aktivt förvaltade fonder med riskjusterad överavkastning. Forskning visar entydigt att aktiv förvaltning i de allra flesta fall inte erbjuder något mervärde över huvud taget. detta gäller särskilt för de flesta “aktivt” förvaltade produkter och fonder som de svenska storbankerna erbjuder i sitt sortiment. Ofta följer större delen av dessa fonder en index och förvaltaren tillåts vara aktiv med endast en mycket liten del av den totala portföljen. Lägg därtill att förvaltaren ofta inte vågar sticka ut hakan nämnvärt avseende sitt mandat utan snarare följer den beprövade devisen;  “nobody ever got fired buying IBM”. Trots att det i realiteten ofta rör sig om maskerade indexfonder tas det ofta ut en påtagligt hög avgift för denna typ av “aktiv” förvaltning som kan åstadkomma stor skada på det totala sparkapitalet på lång sikt. Välj istället aktiva fonder som erbjuder riskjusterad överavkastning; då är den högre kostnaden ofta motiverbar och man får valuta för sina pengar. Ett exempel på en bra fond som rent matematiskt erbjudit en fullgod kompensation för avgiften och en riskjusterad överavkastning över tid är Didner & Gerges Sverigefond.

Investmentbolag. Vill du spara ännu billigare än vad indexfonderna erbjuder men ändå få de flesta av de fördelar som indexfonderna kan erbjuda? I så fall kan en välkomponerad portfölj av investmentbolag vara ett mycket bra alternativ. Investmentbolag erbjuder en rad fantastiska fördelar. Du tar rygg på en kunnig, dedikerad, engagerad och långsiktig placerare. Du får en bra diversifieringseffekt på köpet och för det mesta handlas aktien också till en substansrabatt. Investmentbolag är ofta trygga och stabila utdelare av rang och studier visar också att investmentbolag tenderar att utvecklas bättre än börsen som helhet över längre tidsperioder. Lägg därtill att det går att handla dessa bolag via en nätmäklare till en spottstyver (och dessutom en engångskostnad) av det pris som en fond kostar och en portfölj av investmentbolag ter sig som än mer svårslagen som placeringsalternativ. Det går också att välja inriktning i sina val av investmentbolag och få exponering mot specifika branscher eller verksamheter som annars kan vara svåra att nå som enskild privatperson. Är du exempelvis intresserad av att investera i private equity kan kanske Ratos vara något för dig, medan den som tror på e-handel med fördel kan investera i Kinnevik.

Enskilda aktier. För den som har mer tid över till sina finansiella placeringar och som dessutom har ett genuint intresse av att handskas med sin portfölj på en mer kontinuerlig basis kan en valdiversifierad aktieportfölj utgöra ett bra alternativ. Här gäller det att vara bra påläst och känna sina bolag väl. Det gäller också i än större utsträckning än de andra alternativen att köpa in sig i marknadslägen då aktiekurserna är nedpressade och man således får mycket aktie för pengarna. Här gäller det att behärska såväl fundamental som tekniska analys för att bli lyckosam i sina placeringar. Det finns mycket att tänka på men här följer några tumregler som fungerar bra över tiden. Välj gärna ut en rad bolag som du skulle vilja äga, en “önskelista” om du så önskar med stora välkända bolag med ett starkt varumärke och en historik av stabila kassaflöden och långsiktig lönsamhet och tillväxt. Notera sedan kursnivåer för respektive bolag där du tycker att dessa bolag är köpvärda ur ett fundamentalt perspektiv. Ofta rör det sig om att du vill köpa dessa kvalitetsbolag i samband med finansiella kriser när de befinner sig 30-60% nedanför sina toppnoteringar, och när den tekniska analysen indikerar att det kan vara dags för en omvärdering av dessa.

Warren Buffet menar att man skall sträva efter att köpa och långsiktigt äga “bolag som är lönsamma och leds av hederliga människor och vars affärsidéer man uppskattar och begriper”. Svårare än så behöver det egentligen inte vara. I och med denna filosofi tar man steget från att vara en aktiv marknadsaktör som försöker köpa billigt och sälja dyrt, till att bli mer av en andelsägare i fantastiska bolag och få ta del av dessa bolags långsiktiga lönsamhetspotential. Och vem vill inte äga en del av ett framgångsrikt och lönsamt bolag, där man kan låta andra duktiga människor “jobba åt en” och få ta del av frukterna av dessa duktiga människors hårda arbete i form av långsiktig kurstillväxt och utdelningar. Varför jobbar inte fler på detta sätt? Det finns flera orsaker till detta. Att handla mer aktivt kan för många framstå som roligare och mer lönsamt (vilket det också är för ett fåtal mycket duktiga individer). Både finansbranschen och finansiell media överöser oss med köp- och säljanalyser och dessa analyser leder allt som oftast till fler impulsköp av aktier. Det kräver dessutom en stor disciplin att våga köpa aktier när alla andra är säljare och sälja av hela eller delar av innehav när resten av investerarkollektivet är villiga köpare. Det krävs mod att följa sin egen strategi när paniken eller euforin härskar och när rädsla, girighet och hopp tar överhanden i våra sinnen. Det krävs disciplin och en stabil karaktär för att lyckas motstå de frenetiska locktonerna från den finansiella marknaderna, och oförtröttligt navigera efter den egna strategin oavsett hur mycket marknadskrafterna väljer att pröva oss.

Räntebärande. En del av det långsiktiga sparandet brukar i princip alltid ligga i räntebärande instrument av olika slag. Det finns flera olika anledningar till detta. En viktig anledning är att modern portföljteori tenderar att förorda att en i förväg fastställd procentuell andel av portföljvärdet avsätts till räntebärande instrument. Ofta brukar man stöta på fördelningen 60% aktier och 40% räntebärande tillgångar, med periodvis rebalansering av dessa tillgångar. Den funktion som räntebärande tillgångar fyller kan variera från tid till annan. När räntan är mycket låg (som i skrivande stund) tenderar räntebärande instrument att bidra i mycket liten utsträckning till det faktiska resultatet. Å andra sidan har man en kudde som skyddar i händelse av kraftiga börsfall såsom exempelvis 2008, och om man dessutom tillämpar rebalansering möjliggör räntebärande tillgångar i portföljen att man köper när kurserna är nedtryckta och aktier är billiga. På motsvarande sätt kan räntebärande instrument utgöra en rimlig “parkeringsplats” för kapital som frigörs i samband med försäljningar när börskurserna är upptrissade. Vilka räntebärande instrument skall man då välja? Det beror på en mängd olika faktorer och det finns inga solklara riktlinjer. För den med mycket kapital kan en “bukett” av företagsobligationer vara ett vara alternativ. Vanligt banksparande är ett alternativ men erbjuder i allmänhet alldeles för dålig ränta, och är egentligen bara försvarbart om man vet med sig att kapitalet snabbt kommer att sättas i arbete igen. Räntefonder är en bra kompromiss. Se bara till att kostnaderna är mikroskopiska och att det är förhållandevis lätt att tillgå kapitalet igen. En exempel på en fond som uppfyller dessa villkor är Spiltans Räntefond. En annan sparform som vuxit i popularitet på sistone är räntebevis, som är en form av strukturerad produkt som enklast kan beskrivas som “uppstrimmlade och gearade” företagsobligationer. Läs på om räntebärande instrument, särskilt då företagsobligationer. Många tror att dessa instrument är helt ofarliga vilket inte är fallet utan beror på en rad olika faktorer. Det gäller att vara medveten om att kraftiga ränteförändringar eller upplevda kreditrisker kan förändra obligationens värde dramatiskt. Har man otur sker denna omvärdering just i det skede då man är behov av det aktuella kapitalet.

Då har vi kikat på de huvudsakliga placeringsalternativ som man behöver känna till för att kunna spara långsiktigt enligt modern portföljteori. Det må låta osexigt, men faktum är att det är en robust metod som slår de flesta andra angreppssätt. Det är en metod för den som har viljan, modet och envisheten att bygga upp en smärre förmögenhet genom att spara och investera över en längre tidsperiod. I en värld av högfrekvenshandel, flimrande orderdjup och blixtsnabba arbitrageupplägg finns det fortfarande gott om plats för en gammaldags sund metodik, särskilt med tanke på att resultatet för denna metod historiskt sett visat sig vara vida överlägset för den genomsnittlige placeraren. En metodik som inte bygger på att försöka slå marknaden, utan snarare på att försöka alliera sig med marknaden och dess svängningar.

Oavsett om man väljer att investera i indexfonder, aktivt förvaltade fonder, investmentbolag eller enskilda aktier finns en rad övriga faktorer att ha i åtanke för att lyckas förmera pengarna på bästa möjliga sätt på lite längre sikt. Vi har redan berört en del av dessa faktorer men låt oss i nästa del titta närmare på vad man behöver tänka på för att bygga upp sin långsiktiga förmögenhet.

- Donald Trump

I århundraden har människor velat äga sin egen bostad. Men längtan av att äga en fastighet som ett investeringsobjekt kan för många individer ha en annan, kanske ännu viktigare betydelse. En fastighet som man bor i är egentligen ingen tillgång. Det är ett boende, som för med sig en hel del kostnader och utgifter. En investering är som bekant något som ger inkomster. Det privata boendet är en kostnad (såvida man inte hyr ut hela, eller delar av sitt boende) och bör därför klassas som en form av konsumtion, snarare än en tillgång. Denna artikel handlar snarare om fastigheter såsom tillgångsslag. Fastigheter som tillgångsslag har nämligen en lång rad fördelar som är svåra att matcha, och utgör därför ett mycket intressant innehav i tillgångssportföljen hos den långsiktiga investeraren.

Har Du någon gång tänkt på att väldigt många rika människor har en sak gemensamt: de äger fastigheter. Det är ingen naturlag och visst finns det människor som blir förmögna inom andra områden såsom företagande, aktieinvesteringar och dylikt, men i slutändan märker man att även dessa individer allt som oftast skaffar sig en eller flera fastigheter.

Varför är det så?

Det har visat sig historiskt att fastigheter är ett utmärkt sätt att bibehålla rikedom, men också ett bra sätt att skapa rikedom. Fastigheter erbjuder stabilitet. För de som inte upplevt denna stabilitet är det ofta svårt att förstå vad som åsyftas, men för de som vet vilken stabilitet fastighetsinnehav kan utgöra för ens ekonomi är det svårt att vara utan denna fantastiska tillgång.Att fastigheter erbjuder stabilitet kan härledas till 5 grundläggande egenskaper hos detta fantastiska tillgångsslag:

1. Fastigheter erbjuder en på förhand förutsägbar avkastning. Eftersom kassaflödet som fastigheter erbjuder oftast går att förutsäga på förhand försvinner ett osäkerhetsmoment i affären. Och förutsägbara, trygga och stabila passiva kassaflöden är själva hjärtat i de flesta affärsimperium. Förutsägbarhet underlättar i beslutsfattandet och möjliggör också ett större utbud av valmöjligheter i affärsutövandet. Exempelvis möjliggör förutsägbara kassaflöden ofta större möjligheter att ta förhållandevis generösa lån och krediter.

2. Fastigheter erbjuder stabil avkastning som är lätt att relatera till. Matematiken bakom fastigheter är oftast påtagligt enkel. Det handlar om plus och minus. Hyror kommer in, kostnader betalas, och kvar blir någon form av resultat. Det är oftast också förhållandevis lätt att sätta sig in i ekonomin kring en fastighet och att förstå sig på affären bakom det hela. Fastigheter är en påtaglig tillgång som går att ta på, som skapar ett kontinuerligt kassaflöde som på månadsbasis erbjuder ett nytt friskt kapitaltillskott till den pågående affärsverksamheten.

3. Fastigheter erbjuder inflationsskydd. Även om inflation för tillfället må vara låg i Sverige kan situationen på lite sikt förändras dramatiskt. En del av tjusningen med fastigheter är att de bevarar värde på ett bra sätt. En bra fastighet i ett centralt läge kommer i princip aldrig att bli en dålig investering över en längre tidsperiod. Det är en av anledningarna till att många rika familjer ser fastigheter som ett självklart inslag när det gäller att föra över vidare sina rikedomar till nästa generation. Kvalitativa fastigheter erbjuder beständigt värde, som är svårt att slarva bort. En av anledningarna till detta är inflationen. En ökad inflation leder till att fastigheten går upp i värde. En ökad inflation leder också till bättre kassaflöden eftersom högre inflation generellt leder till att man även kan höja hyrorna.

4. Fastigheter erbjuder riskjusterad avkastning. Fastigheter erbjuder över tid en lägre risk än aktiemarknaden gör samtidigt som tillgångsslaget erbjuder en högre förväntad avkastning än vad obligationsmarknaden mäktar med att åstadkomma. Utöver detta erbjuder fastigheter i de flesta fall ett utmärkt komplement till andra tillgångsslag såsom aktier, obligationer, fonder och olika typer av alternativa investeringar. På detta vis kan man diversifiera sina tillgångar, få en bättre risk/reward på sin totalportfölj, och åstadkomma en bättre riskjusterad avkastning över tid för hela förmögenheten.

5. Fastigheter knyter an till ett flertal starka trender. Urbaniseringstrenden innebär att vi alla söker oss mot storstäder och urbana centrum av olika slag. Detta är en process som kontinuerligt pågor och det finns inga tecken på att trenden avtar, snarare tvärtom. Bostadsbristen i samhället är i allra högsta grad beständig, beroende på exempelvis politisk oförmåga och stora flyktingströmmar från södra halvklotet mot det norra. Sammantaget leder dessa trender till att efterfrågan över tid kraftigt kommer att överstiga utbudet och att detta kommer att ge stöd för högre bostadspriser. Lägg därtill de senaste decenniernas penningpolitik. Vidlyftiga centralbanker som håller nere räntorna på artificiellt låga nivåer och trycker pengar och pressar upp tillgångars värden, är mumma för den som äger fastigheter. Och med tanke på storleken på skuldberget i västvärlden lär den förhållandevis duvaktiga penningpolitiken komma att bestå under lång tid framöver.

Att fastigheter är en stabil tillgång i alla lägen skall dock tas med en nypa salt. Det finns en mängd olika typer av fastighetsbestånd, där varje specifik typ av fastighet är förknippad med varierande grader av risk. Förenklat sett kan man säga att bostadsfastigheter erbjuder i särklass lägsta möjliga risk.

Bostadsfastigheter= pengar in!

Föreställ dig själv att du äger en välskött bostadsfastighet bestående av 100 lägenheter i en större stad. Hur många av dessa bostäder kommer att stå tomma över tid? Sannolikt inga. Uthyrningsgraden kommer konstant att ligga på 100%. En hyresgäst som säger upp sitt kontrakt kan omgående och med lätthet ersättas av en ny hyresgäst. Risken att äventyra kassaflödet är i princip obefintligt, och som alla som gjort affärer vet är ett positivt och stabilt kassaflöde alla framgångsrika affärers moder.

“Cash (Flow) is king” – helt enkelt.

Om bostadsfastigheter erbjuder lägsta möjliga risk, vad är det då som representerar högsta möjliga risk inom fastighetssektorn? Svaret är industrifastigheter och lager, och då särskilt om dessa är specialanpassade! Föreställ dig själv att äga exempelvis en fastighet som hyres ut till en bilverkstad. Bilverkstaden får ekonomiska problem och/eller bestämmer sig för att flytta till en annan lokal som är större eller har bättre läge. Helt plötsligt står man där med en tom lokal. Och visst finns det andra verksamheter man vill hyra ut sin tomma lokal till. I första hand vill man som fastighetsägare gärna hitta en likvärdig hyresgäst dvs en annan bilverkstad. Men detta visar sig vara svårare sagt än gjort. Istället börjar man med ljus och lykta leta efter andra typer av verksamheter. Det tar tid att hitta rätt. Och när man väl hittat en ny hyresgäst inleds ofta en tuff förhandling (där hyresgästen ofta sitter på trumfkorten eftersom det kostar att ha en fastighet ståendes tom). Förhandlingen avslutas inte sällan med att fastighetsägaren måste bygga om lokalen för att bättre anpassa denna för den nye hyresgästens verksamhet.

Att fylla en specialanpassad fastighet kräver ofta tid och pengar.

Och i de flesta fall måste den specialanpassade fastigheten specialanpassas igen, för ätt bättre tillgodose den nya hyresgästens krav och specifikationer. Dessutom finns ytterligare en brist i den ekonomiska matematiken hos denna typ av objekt. En specialanpassad industrifastighet eller lagerlokal som förlorar sin hyresgäst förlorar inte bara sitt positiva kassaflöde, den förlorar också en stor del av sitt värde. En presumtiv ny köpare av fastigheten vet att det mycket väl kan kosta både tid såväl som pengar att hitta ett nytt användningsområde för fastigheten och kan därför välja att titta på en annan likvärdig fastighet med befintlig hyresgäst eller helt sonika lägga ett skambud.

Och under tiden som fastighetsägaren tackar nej till retliga skambud fortsätter kassaflödet att förbli obefintligt.

Och i fastighetsbranschen är kassaflödet kung , som vi redan slagit fast En av fastighetsbranschens mer gyllene principer ruckas alltså när det gäller specialanpassade lager och industrilokaler. En del av denna problematik återfinns i vissa typer av fastighetsbolag som ter sig relativt stabila. Bolag med långsiktiga avtal och ofta bara en enda fastighet, kan ofta stå och falla med en enda hyresgäst. Visst är det ofta så att långsiktiga avtal innebär att man har en viss garanti om etty långsiktigt kassaflöde. Men detta återspeglas ofta i prissättningen av dessa typer av fastighetsbestånd. Men vad händer om hyresgästen säger upp sitt kontrakt? Kassaflödet kan fortsätta att komma in under ytterligare en tid, men hur attraktiv är egentligen en hyresfastighet utan hyresgäst?

I en specialanpassad lagerfastighet eller industrilokal innebär en förlorad hyresgäst att en stor del av fastighetens värde just promenerat ut genom dörren.

Ett fastighetsinnehav kräver precis som i de flesta andra branscher en hel del kunskaper, hårt arbete, ett inte obetydligt startkapital och kanske också lite tur.

Men potentialen finns där.

Vad är det då som är så speciellt med fastigheter? Vad skiljer detta tillgångsslag från andra alternativa placeringar? Svaret på denna fråga är mångfacetterat och beror också på hur man investerar i fastigheter, men låt oss börja att titta på en av de mest grundläggande beståndsdelarna i en fastighetsinvestering. En fastighetsinvestering som sköts ändamålsenligt skapar varje månad en förutbestämd avkastning. I många fall kräver denna avkastning ingen, eller begränsad, arbetsinsats från fastighetsuthyraren. En fastighet skapar återkommande passiva inkomster. Det är en inkomstgenerator som aldrig blir trött, och som sällan börjar hacka. Visst kan hyresintäkter gå ned under tidsperioder och underhåll kan från tid till annan bli dyrare än vad man tänkt sig. Men varje månad tickar pengarna in.

En fastighet är helt enkelt en outtröttlig pengamaskin.

Låter det enkelt? Det är det inte. Men det är inte heller så svårt som det kan te sig vid första anblicken. Visst kräver det att man gjort sin hemläxa. Visst är det en fördel att köpa en fastighet när priserna är förhållandevis låga och marknaden står inför en sannolik prisuppgång. Men oavsett hur man lyckas med tajmingen av sitt köp kommer en fastighet i princip alltid att generera ett månatligt överskott, ett cash-flow som går att spara eller varför inte återinvestera i andra tillgångar. Finns det några fler fördelar med fastigheter? Absolut!

Det finns långt fler fördelar med fastigheter som tillgångsslag än vad man skulle kunna tro.

Förutom att skapa en återkommande, stabil, periodisk passiv inkomst kan en fastighet också öka i värde över tiden. Men en fastighet utgör också en värdefull tillgång, med vars hjälp man kan få tillgång till kapital vid behov utan att själva den underliggande tillgången (fastigheten) behöver säljas. Ännu så länge kanske detta inte är några större nyheter för dig? Gammal skåpmat som förvisso tål att repeteras med jämna mellanrum, men inte direkt något nytt. Men vad är då en av de allra främsta faktorerna till att många förmögna människor som har ett fastighetsbestånd är så trogna dessa innehav? Vad är det som gör att en oproportionerligt stor del av de förmögna lovprisar fastigheter som tillgång. Förutom de faktorer vi redan nämnt finns det ytterligare en aspekt som är av stor vikt.

Fastigheter är ett gott skydd mot inflationen.

För att förstå varför just denna punkt är viktig måste man förstå hur förmögna människor tenderar att resonera. De allra flesta rika människor har förmågan att vara långsiktiga i sina investeringar. Och när det gäller just fastigheter är det inte bara en fördel utan nästintill ett krav att vara långsiktig för att kunna ta del av tillgångens samtliga fördelar. Rika människor har ofta svårt att hitta tillgångar med förhållandevis risk som kan skydda deras redan ansenliga förmögenheter mot inflationens eroderande krafter. De flesta räntepapper är inget fullgott alternativ. Efter att skatt och avgifter betalats tenderar inflationen att äta upp den resterande delen av avkastningen. Lägg därtill att räntan hålls kroniskt låg av ackommoderande centralbanker och att den verkliga inflationen är högre än vad världens riksbanker hävdar, och du har en perfekt grogrund för ett tillgångsslag som ger kontinuerliga utdelningar men som samtidigt parerar de värsta effekterna av den långsiktiga inflationistiska politik som västvärldens centralbankschefer är varma anhängare av.

Om du diskuterar fastigheter med förmögna människor kommer du att notera att de lägger en hel del fokus på det passiva cash flow som fastigheten skapar. ibland kan de lägga till “sedan är det ju trevligt att fastighet har gått upp i värde också”. Värdeökningen i sig ses inte så sällan som ett bihang. En biprodukt till att man ger investeringen tid och svängrum. Ett direkt resultat av att låta inflationen göra sitt. Men det finns ytterligare en aspekt som gynnar den långsiktiga fastighetsägaren.

Fastigheter är sällan helt egenfinansierade.

En del av köpeskillingen utgörs i princip alltid av lånat kapital. Och det är just denna lilla detalj som gör att många fastighetsaffärer är långt mycket aptitligare än vad de initialt framstår som. För precis på samma sätt som inflation kan verka eroderande på dina kontanta tillgångar, kan inflationen sakta men säkert äta upp de skulder som du använt för att bekosta ditt fastighetsköp. I nominella termer kvarstår förvisso din skuld, men i reala termer är denna skuld efter att tiden gjort sitt långt mycket mindre än vad en initialt var.

En krona idag är nämligen värd så mycket mer än vad en krona är värd om tio eller tjugo år.

Samtidigt som inflationen förminskar den skuld du initialt använde för att finansiera fastigheten kommer inflationen också att öka värdet för fastigheten, men också de hyror som du tar ut kommer att öka i takt med inflationen. Det säger sig självt att du gör en bra affär om ditt lån i reala termer minskat samtidigt som fastighetsvärde och hyresintäkter ökat. Betänk då också att du under hela denna tid haft ett bra cash flow in i din verksamhet och att de allra flesta använder en del av detta positiva kassaflöde för att förädla sin fastighet (och därmed öka dess värde på ett skatteffektivt sätt) eller till att amortera ned på sina skulder.

I denna artikel har jag försökt belysa varför många av världens rikaste människor ser det som en självklarhet att ha med fastigheter som en del av sin totala förmögenhetsportfölj. Att det är just de som är förmögna som ägnar sig åt fastighetsinvesteringar har att göra med att inträdesbarriärerna till detta tillgångsslag generellt sett är högre. Fastigheter kräver ofta en ansenlig kontantinsats, synnerligen goda bankkontakter, och en erfarenhet samt kunskap. Och just denna erfarenhet och kunskap kan vara svår att skaffa sig i en mindre skala.

Visst kan fastigheter gå ned i värde, och visst krävs det en hel del kunskaper för att bli en framgångsrik fastighetsinvesterare. Men det är få tillgångsslag som kan mäta sig med fastigheter när det gäller stabilitet. Till skillnad från många andra tillgångar är fastigheter påtagliga, de går att se och röra vid och det är lätt att bilda sig en uppfattning om och få en relation till sin tillgång. Fastigheten är också ett ypperligt inflationsskydd som dessutom ger ständigt återkommande utdelningar i form av hyror. En mycket rik individ sade en gång till mig att det är mycket svårt att misslyckas att bli rik på fastigheter över tiden.

“En investering i en fastighet med bra läge, bra direktavkastning utförd av en person med lång placeringshorisont, stort tålamod och en dos sunt förnuft går sällan fel.”

Jag känner mig benägen att hålla med, och kan bara konstatera att fastigheter utgör ett av de mest intressanta tillgångsslagen i en diversifierad portfölj för den långsiktiga investeraren som söker finansiellt oberoende…