Fastigheter
It’s tangible, it’s solid, it’s beautiful. It’s artistic, from my standpoint, and I just love real estate.
- Donald Trump
I århundraden har människor velat äga sin egen bostad. Men längtan av att äga en fastighet som ett investeringsobjekt kan för många individer ha en annan, kanske ännu viktigare betydelse. En fastighet som man bor i är egentligen ingen tillgång. Det är ett boende, som för med sig en hel del kostnader och utgifter. En investering är som bekant något som ger inkomster. Det privata boendet är en kostnad (såvida man inte hyr ut hela, eller delar av sitt boende) och bör därför klassas som en form av konsumtion, snarare än en tillgång. Denna artikel handlar snarare om fastigheter såsom tillgångsslag. Fastigheter som tillgångsslag har nämligen en lång rad fördelar som är svåra att matcha, och utgör därför ett mycket intressant innehav i tillgångssportföljen hos den långsiktiga investeraren.
Har Du någon gång tänkt på att väldigt många rika människor har en sak gemensamt: de äger fastigheter. Det är ingen naturlag och visst finns det människor som blir förmögna inom andra områden såsom företagande, aktieinvesteringar och dylikt, men i slutändan märker man att även dessa individer allt som oftast skaffar sig en eller flera fastigheter.
Varför är det så?
Det har visat sig historiskt att fastigheter är ett utmärkt sätt att bibehålla rikedom, men också ett bra sätt att skapa rikedom. Fastigheter erbjuder stabilitet. För de som inte upplevt denna stabilitet är det ofta svårt att förstå vad som åsyftas, men för de som vet vilken stabilitet fastighetsinnehav kan utgöra för ens ekonomi är det svårt att vara utan denna fantastiska tillgång.Att fastigheter erbjuder stabilitet kan härledas till 5 grundläggande egenskaper hos detta fantastiska tillgångsslag:
1. Fastigheter erbjuder en på förhand förutsägbar avkastning. Eftersom kassaflödet som fastigheter erbjuder oftast går att förutsäga på förhand försvinner ett osäkerhetsmoment i affären. Och förutsägbara, trygga och stabila passiva kassaflöden är själva hjärtat i de flesta affärsimperium. Förutsägbarhet underlättar i beslutsfattandet och möjliggör också ett större utbud av valmöjligheter i affärsutövandet. Exempelvis möjliggör förutsägbara kassaflöden ofta större möjligheter att ta förhållandevis generösa lån och krediter.
2. Fastigheter erbjuder stabil avkastning som är lätt att relatera till. Matematiken bakom fastigheter är oftast påtagligt enkel. Det handlar om plus och minus. Hyror kommer in, kostnader betalas, och kvar blir någon form av resultat. Det är oftast också förhållandevis lätt att sätta sig in i ekonomin kring en fastighet och att förstå sig på affären bakom det hela. Fastigheter är en påtaglig tillgång som går att ta på, som skapar ett kontinuerligt kassaflöde som på månadsbasis erbjuder ett nytt friskt kapitaltillskott till den pågående affärsverksamheten.
3. Fastigheter erbjuder inflationsskydd. Även om inflation för tillfället må vara låg i Sverige kan situationen på lite sikt förändras dramatiskt. En del av tjusningen med fastigheter är att de bevarar värde på ett bra sätt. En bra fastighet i ett centralt läge kommer i princip aldrig att bli en dålig investering över en längre tidsperiod. Det är en av anledningarna till att många rika familjer ser fastigheter som ett självklart inslag när det gäller att föra över vidare sina rikedomar till nästa generation. Kvalitativa fastigheter erbjuder beständigt värde, som är svårt att slarva bort. En av anledningarna till detta är inflationen. En ökad inflation leder till att fastigheten går upp i värde. En ökad inflation leder också till bättre kassaflöden eftersom högre inflation generellt leder till att man även kan höja hyrorna.
4. Fastigheter erbjuder riskjusterad avkastning. Fastigheter erbjuder över tid en lägre risk än aktiemarknaden gör samtidigt som tillgångsslaget erbjuder en högre förväntad avkastning än vad obligationsmarknaden mäktar med att åstadkomma. Utöver detta erbjuder fastigheter i de flesta fall ett utmärkt komplement till andra tillgångsslag såsom aktier, obligationer, fonder och olika typer av alternativa investeringar. På detta vis kan man diversifiera sina tillgångar, få en bättre risk/reward på sin totalportfölj, och åstadkomma en bättre riskjusterad avkastning över tid för hela förmögenheten.
5. Fastigheter knyter an till ett flertal starka trender. Urbaniseringstrenden innebär att vi alla söker oss mot storstäder och urbana centrum av olika slag. Detta är en process som kontinuerligt pågor och det finns inga tecken på att trenden avtar, snarare tvärtom. Bostadsbristen i samhället är i allra högsta grad beständig, beroende på exempelvis politisk oförmåga och stora flyktingströmmar från södra halvklotet mot det norra. Sammantaget leder dessa trender till att efterfrågan över tid kraftigt kommer att överstiga utbudet och att detta kommer att ge stöd för högre bostadspriser. Lägg därtill de senaste decenniernas penningpolitik. Vidlyftiga centralbanker som håller nere räntorna på artificiellt låga nivåer och trycker pengar och pressar upp tillgångars värden, är mumma för den som äger fastigheter. Och med tanke på storleken på skuldberget i västvärlden lär den förhållandevis duvaktiga penningpolitiken komma att bestå under lång tid framöver.
Att fastigheter är en stabil tillgång i alla lägen skall dock tas med en nypa salt. Det finns en mängd olika typer av fastighetsbestånd, där varje specifik typ av fastighet är förknippad med varierande grader av risk. Förenklat sett kan man säga att bostadsfastigheter erbjuder i särklass lägsta möjliga risk.
Bostadsfastigheter= pengar in!
Föreställ dig själv att du äger en välskött bostadsfastighet bestående av 100 lägenheter i en större stad. Hur många av dessa bostäder kommer att stå tomma över tid? Sannolikt inga. Uthyrningsgraden kommer konstant att ligga på 100%. En hyresgäst som säger upp sitt kontrakt kan omgående och med lätthet ersättas av en ny hyresgäst. Risken att äventyra kassaflödet är i princip obefintligt, och som alla som gjort affärer vet är ett positivt och stabilt kassaflöde alla framgångsrika affärers moder.
“Cash (Flow) is king” – helt enkelt.
Om bostadsfastigheter erbjuder lägsta möjliga risk, vad är det då som representerar högsta möjliga risk inom fastighetssektorn? Svaret är industrifastigheter och lager, och då särskilt om dessa är specialanpassade! Föreställ dig själv att äga exempelvis en fastighet som hyres ut till en bilverkstad. Bilverkstaden får ekonomiska problem och/eller bestämmer sig för att flytta till en annan lokal som är större eller har bättre läge. Helt plötsligt står man där med en tom lokal. Och visst finns det andra verksamheter man vill hyra ut sin tomma lokal till. I första hand vill man som fastighetsägare gärna hitta en likvärdig hyresgäst dvs en annan bilverkstad. Men detta visar sig vara svårare sagt än gjort. Istället börjar man med ljus och lykta leta efter andra typer av verksamheter. Det tar tid att hitta rätt. Och när man väl hittat en ny hyresgäst inleds ofta en tuff förhandling (där hyresgästen ofta sitter på trumfkorten eftersom det kostar att ha en fastighet ståendes tom). Förhandlingen avslutas inte sällan med att fastighetsägaren måste bygga om lokalen för att bättre anpassa denna för den nye hyresgästens verksamhet.
Att fylla en specialanpassad fastighet kräver ofta tid och pengar.
Och i de flesta fall måste den specialanpassade fastigheten specialanpassas igen, för ätt bättre tillgodose den nya hyresgästens krav och specifikationer. Dessutom finns ytterligare en brist i den ekonomiska matematiken hos denna typ av objekt. En specialanpassad industrifastighet eller lagerlokal som förlorar sin hyresgäst förlorar inte bara sitt positiva kassaflöde, den förlorar också en stor del av sitt värde. En presumtiv ny köpare av fastigheten vet att det mycket väl kan kosta både tid såväl som pengar att hitta ett nytt användningsområde för fastigheten och kan därför välja att titta på en annan likvärdig fastighet med befintlig hyresgäst eller helt sonika lägga ett skambud.
Och under tiden som fastighetsägaren tackar nej till retliga skambud fortsätter kassaflödet att förbli obefintligt.
Och i fastighetsbranschen är kassaflödet kung , som vi redan slagit fast En av fastighetsbranschens mer gyllene principer ruckas alltså när det gäller specialanpassade lager och industrilokaler. En del av denna problematik återfinns i vissa typer av fastighetsbolag som ter sig relativt stabila. Bolag med långsiktiga avtal och ofta bara en enda fastighet, kan ofta stå och falla med en enda hyresgäst. Visst är det ofta så att långsiktiga avtal innebär att man har en viss garanti om etty långsiktigt kassaflöde. Men detta återspeglas ofta i prissättningen av dessa typer av fastighetsbestånd. Men vad händer om hyresgästen säger upp sitt kontrakt? Kassaflödet kan fortsätta att komma in under ytterligare en tid, men hur attraktiv är egentligen en hyresfastighet utan hyresgäst?
I en specialanpassad lagerfastighet eller industrilokal innebär en förlorad hyresgäst att en stor del av fastighetens värde just promenerat ut genom dörren.
Ett fastighetsinnehav kräver precis som i de flesta andra branscher en hel del kunskaper, hårt arbete, ett inte obetydligt startkapital och kanske också lite tur.
Men potentialen finns där.
Vad är det då som är så speciellt med fastigheter? Vad skiljer detta tillgångsslag från andra alternativa placeringar? Svaret på denna fråga är mångfacetterat och beror också på hur man investerar i fastigheter, men låt oss börja att titta på en av de mest grundläggande beståndsdelarna i en fastighetsinvestering. En fastighetsinvestering som sköts ändamålsenligt skapar varje månad en förutbestämd avkastning. I många fall kräver denna avkastning ingen, eller begränsad, arbetsinsats från fastighetsuthyraren. En fastighet skapar återkommande passiva inkomster. Det är en inkomstgenerator som aldrig blir trött, och som sällan börjar hacka. Visst kan hyresintäkter gå ned under tidsperioder och underhåll kan från tid till annan bli dyrare än vad man tänkt sig. Men varje månad tickar pengarna in.
En fastighet är helt enkelt en outtröttlig pengamaskin.
Låter det enkelt? Det är det inte. Men det är inte heller så svårt som det kan te sig vid första anblicken. Visst kräver det att man gjort sin hemläxa. Visst är det en fördel att köpa en fastighet när priserna är förhållandevis låga och marknaden står inför en sannolik prisuppgång. Men oavsett hur man lyckas med tajmingen av sitt köp kommer en fastighet i princip alltid att generera ett månatligt överskott, ett cash-flow som går att spara eller varför inte återinvestera i andra tillgångar. Finns det några fler fördelar med fastigheter? Absolut!
Det finns långt fler fördelar med fastigheter som tillgångsslag än vad man skulle kunna tro.
Förutom att skapa en återkommande, stabil, periodisk passiv inkomst kan en fastighet också öka i värde över tiden. Men en fastighet utgör också en värdefull tillgång, med vars hjälp man kan få tillgång till kapital vid behov utan att själva den underliggande tillgången (fastigheten) behöver säljas. Ännu så länge kanske detta inte är några större nyheter för dig? Gammal skåpmat som förvisso tål att repeteras med jämna mellanrum, men inte direkt något nytt. Men vad är då en av de allra främsta faktorerna till att många förmögna människor som har ett fastighetsbestånd är så trogna dessa innehav? Vad är det som gör att en oproportionerligt stor del av de förmögna lovprisar fastigheter som tillgång. Förutom de faktorer vi redan nämnt finns det ytterligare en aspekt som är av stor vikt.
Fastigheter är ett gott skydd mot inflationen.
För att förstå varför just denna punkt är viktig måste man förstå hur förmögna människor tenderar att resonera. De allra flesta rika människor har förmågan att vara långsiktiga i sina investeringar. Och när det gäller just fastigheter är det inte bara en fördel utan nästintill ett krav att vara långsiktig för att kunna ta del av tillgångens samtliga fördelar. Rika människor har ofta svårt att hitta tillgångar med förhållandevis risk som kan skydda deras redan ansenliga förmögenheter mot inflationens eroderande krafter. De flesta räntepapper är inget fullgott alternativ. Efter att skatt och avgifter betalats tenderar inflationen att äta upp den resterande delen av avkastningen. Lägg därtill att räntan hålls kroniskt låg av ackommoderande centralbanker och att den verkliga inflationen är högre än vad världens riksbanker hävdar, och du har en perfekt grogrund för ett tillgångsslag som ger kontinuerliga utdelningar men som samtidigt parerar de värsta effekterna av den långsiktiga inflationistiska politik som västvärldens centralbankschefer är varma anhängare av.
Om du diskuterar fastigheter med förmögna människor kommer du att notera att de lägger en hel del fokus på det passiva cash flow som fastigheten skapar. ibland kan de lägga till “sedan är det ju trevligt att fastighet har gått upp i värde också”. Värdeökningen i sig ses inte så sällan som ett bihang. En biprodukt till att man ger investeringen tid och svängrum. Ett direkt resultat av att låta inflationen göra sitt. Men det finns ytterligare en aspekt som gynnar den långsiktiga fastighetsägaren.
Fastigheter är sällan helt egenfinansierade.
En del av köpeskillingen utgörs i princip alltid av lånat kapital. Och det är just denna lilla detalj som gör att många fastighetsaffärer är långt mycket aptitligare än vad de initialt framstår som. För precis på samma sätt som inflation kan verka eroderande på dina kontanta tillgångar, kan inflationen sakta men säkert äta upp de skulder som du använt för att bekosta ditt fastighetsköp. I nominella termer kvarstår förvisso din skuld, men i reala termer är denna skuld efter att tiden gjort sitt långt mycket mindre än vad en initialt var.
En krona idag är nämligen värd så mycket mer än vad en krona är värd om tio eller tjugo år.
Samtidigt som inflationen förminskar den skuld du initialt använde för att finansiera fastigheten kommer inflationen också att öka värdet för fastigheten, men också de hyror som du tar ut kommer att öka i takt med inflationen. Det säger sig självt att du gör en bra affär om ditt lån i reala termer minskat samtidigt som fastighetsvärde och hyresintäkter ökat. Betänk då också att du under hela denna tid haft ett bra cash flow in i din verksamhet och att de allra flesta använder en del av detta positiva kassaflöde för att förädla sin fastighet (och därmed öka dess värde på ett skatteffektivt sätt) eller till att amortera ned på sina skulder.
I denna artikel har jag försökt belysa varför många av världens rikaste människor ser det som en självklarhet att ha med fastigheter som en del av sin totala förmögenhetsportfölj. Att det är just de som är förmögna som ägnar sig åt fastighetsinvesteringar har att göra med att inträdesbarriärerna till detta tillgångsslag generellt sett är högre. Fastigheter kräver ofta en ansenlig kontantinsats, synnerligen goda bankkontakter, och en erfarenhet samt kunskap. Och just denna erfarenhet och kunskap kan vara svår att skaffa sig i en mindre skala.
Visst kan fastigheter gå ned i värde, och visst krävs det en hel del kunskaper för att bli en framgångsrik fastighetsinvesterare. Men det är få tillgångsslag som kan mäta sig med fastigheter när det gäller stabilitet. Till skillnad från många andra tillgångar är fastigheter påtagliga, de går att se och röra vid och det är lätt att bilda sig en uppfattning om och få en relation till sin tillgång. Fastigheten är också ett ypperligt inflationsskydd som dessutom ger ständigt återkommande utdelningar i form av hyror. En mycket rik individ sade en gång till mig att det är mycket svårt att misslyckas att bli rik på fastigheter över tiden.
“En investering i en fastighet med bra läge, bra direktavkastning utförd av en person med lång placeringshorisont, stort tålamod och en dos sunt förnuft går sällan fel.”
Jag känner mig benägen att hålla med, och kan bara konstatera att fastigheter utgör ett av de mest intressanta tillgångsslagen i en diversifierad portfölj för den långsiktiga investeraren som söker finansiellt oberoende…
Category: fastigheter, investerare, Pengar, Portföljteori, tillgångsslag
